Кому в Украине по карману жилье?

"Динамика цен на недвижимость определяется вовсе не издержками на строительство, ценой земли т.д. Это определяется особенностями экономического цикла. Постоянно возникают ситуации, когда резко падает спрос на жилье, и оно начинает продаваться даже дешевле себестоимости — это характерная черта экономических кризисов. Циклами такого кризисного развития определяется цена на жилье. Здесь важно правильно спрогнозировать развитие экономической ситуации. Если начнется подъем, если будет значительный приток капиталов в Украину, прямых инвестиций, удешевится кредитование — то цены будут расти. Но такой вариант маловероятен", - об этом в эксклюзивном интервью Новости Украины – From-UA рассказал экономист Виктор Суслов.

"Я считаю, что Украина, попав в кризис в 2008 году, продолжает оставаться в кризисной ситуации, она не преодолела кризисные потери. Можно говорить, что по ряду признаков ситуация ухудшится, особенно вероятно это после выборов, потому что последние резервы сейчас растрачиваются, чтобы удержать более-менее стабильную ситуацию на выборах. После выборов правительство уже пообещало поднять цену на газ, прогнозируется девальвация гривны. Сейчас для выполнения социальной программы правительства и президента предпринимаются серьезные усилия, связанные с усилением налогового давления на бизнес. Последствием такой политики должно быть угнетение экономики и ее падение. А это означает, что цены в основном будут падать. В недвижимости очень важно сегментировать рынок, а у нас не всегда это делают и говорят в среднем. То есть цены могут больше падать даже на дешевое жилье, потому что подавляющее большинство обычных покупателей теряет свою покупательную способность", - считает Суслов.

"Что касается сегмента дорогого и самого дорогого жилья, здесь цены определяются другими факторами. Дорогое жилье активно покупается, скажем, коррупционерами. Уровень коррупции в стране растет, доходы коррупционеров растут. Поэтому слой коррупционных чиновников способен объективно в этой ситуации платить за жилье дороже, поэтому цены на дорогое жилье могут не падать, а, наоборот, расти, несмотря на падение цен в сегменте дешевого жилья. Но там спрос не большой, он в основном ограничивается столицей, несколькими крупнейшими городами. Кроме того, этот коррупционный класс уже имеет свое жилье. Есть маленький сегмент бизнеса, у которого дела идут лучше, особенно у бизнеса, приближенного к власти. Он тоже может предъявлять спрос на дорогое жилье, но все равно это не очень много численный класс. Но можно посмотреть даже по Киеву, - элитное жилье строится, и цены на такое жилье не падают", - подытожил эксперт.

Любые нагрузки, которые получает застройщик до того, как он начинает продавать дом, в любом случае ложатся на стоимость квадратного метра. Такое мнение в эксклюзивном интервью Новости Украины – From-UA архитектор, депутат Киевсовета, член Совета директоров Украинской строительной ассоциации Андрей Миргородский

"Подорожание, которое происходит внутри процесса согласования проектирования, землеотвода, в конечном итоге ложится на стоимость квадратного метра. Чудес не бывает. Если сейчас киевская власть вопрос паевого участия усложнит или удорожит — это тоже ляжет на стоимость квадратного метра. И любые другие нагрузки, которые получает застройщик до того, как он начинает продавать дом, они в любом случае ложатся на стоимость квадратного метра. Ипотека у нас так работает, что ту цену, которую она имеет, ипотекой не назовешь. Ипотека — это долгосрочные, дешевые деньги, а у нас они получаются дорогие, поэтому людям это не по карману. И можно легко прогнозировать, что новостройки будут дорожать, а вторичка вся будет падать, потому что рынок, в принципе, плох. И покупаться будет жилье эконом-класса и жилье самого высокого уровня - лакшери, которое не размещено в супер-местах, потому что первые будут стараться взять кредит, а вторые никогда в банк не пойдут, потому что у них деньги в кубышке и они будут покупать за свои накопления. Среднего уровня цен я не вижу в упор в ближайшее время, к сожалению", - считает он.

Относитено де того, кто из застройщиков может себе позволить выйти с дешевым жильем на рынок: " Во-первых, Ирпень тоже Киев, люди тоже позиционируют себя как жилье в столице, поэтому в области и в примыкающих населенных пунктах и даже в черте города есть жилье, которое построено достаточно дешево еще в те годы, когда отвод земли и все процедуры были проще. Или построено жилье в период кризиса, когда цены упали на строительство и на материалы. И они могут позволить себе выйти с дешевым жильем на рынок. Но это жилье достаточно низкого класса, как правило, одно- или двухкомнатные квартиры, очень скромные по площади и расположенные в не совсем удобных или в неудачных местах. Как только место хорошее или квартира лучше — цена ее рынком определяется выше".

Ситуация на жилищном рынке Украины тесно связана с общим состояние экономики и последствиями кризиса. Такое мнение в комментарии корреспонденту Новости Украины – From-UA высказал вице-президент Центра экономического развития Александр Кошик.

"Следует учитывать, что был достаточно длительный период, когда строительство жилья упало очень резко. В то же время рынок насыщен, то есть спрос на заселение есть, но это спрос не платежеспособный. Пока не будет платежеспособного спроса населения и пока не восстановится ипотека, говорить о какой-то доступности жилья не приходится. И, в принципе, никаких серьезных подвижек к возобновлению ипотечной деятельности нет. Есть какие-то подвижки, но до полного восстановления еще далеко. Эти факторы влияют на удорожание земли, но они все-таки являются второстепенными по отношению к более глобальным процессам. В ближайшее время, я думаю, рассчитывать на то, что сырье станет доступным, не приходится", - считает он.

Относительно же дальнейщего падения цен за жилье и прибыльности строительства для застройщиков: "Естественно, что застройщик не будет работать себе в убыток. Цены действительно серьезно упали, практически к нижнему пределу. Возможно, еще какое-то снижение произойдет, потому что исходная точка была очень высока. Застройщики получали сверхприбыли до кризиса, то есть какой-то задел для падения цен был, и это падение произошло. Но можно ожидать еще некоторого незначительного снижения. Мне кажется, что больше будет строиться квартир по упрощенным схемам, то есть более дешевое жилье, поскольку действительно упор был сделан на строительство домов с квартирами бизнес-класса, люкс. А теперь строительство перейдет на более дешевый сегмент. Но тем не менее, это проблему кардинально не решит".

 

По материалам Новости Украины – From-UA