Строительный сектор отличается особой уязвимостью влиянию финансово-экономических потрясений. С одной стороны, для повышения собственной рентабельности большинство застройщиков активно привлекают заемный капитал, тем самым становясь зависимыми от конъюнктуры на финансовых рынках. С другой стороны, для обслуживания долгов необходимы непрерывные поступления от продаж. В сентябре 2008-го года продажи на рынке недвижимости рухнули. С целью стабилизации положения парламент принял несколько актов, в частности Закон Украины «О недопущении воздействия финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 №800-VI (далее - Закон). В качестве одной из мер, ч. 4 ст. 3 Закона запрещала расторгать любые договоры, иначе как по согласию сторон, в результате которых застройщики должны передать жилье, при условии полной оплаты такого жилья инвестором. Закон специально устанавливал исключение, когда запрет не применяется, а именно при задержке принятия объекта в эксплуатацию больше чем на 18 месяцев.
Конституционный Суд Украины своим Решением №5-рп/2012 от 13.03.2012 г. (дело о запрете расторжения договоров инвестирования жилищного строительства) (далее - Решение) признал неконституционным положение ч. 4 ст. 3 Закон, устанавливающее запрет на расторжение полностью оплаченных договоров. Не вдаваясь в подробный анализ Решения, в целом оно выглядит достаточно обоснованным и закономерным. Но как отмена запрета повлияет на правоотношения в секторе недвижимости с практической точки зрения?
Расторгать договоры снова можно
В первую очередь нужно отметить, что участники рынка недвижимости не получили специальных правомочий. Скорее, Решение вернуло status quo: теперь договоры об инвестировании в жильё, как и другие гражданско-правовые договоры, могут быть расторгнуты в случаях, предусмотренных законом, а также самим договором. Договор с застройщиком, зачастую, de jure или de facto является договором присоединения, условия которого определены самим застройщиком, и возможности инвестора изменить условия договора минимальны. Очевидно, что застройщик в договоре защищает свои интересы. Поэтому, если договор о приобретении жилья и предполагает право инвестора расторгнуть договор, то, как правило, в исключительных случаях. Ниже остановимся на законодательном регулировании расторжения договоров.
По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), гражданско-правовой договор может быть «расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом; существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим ущерба другая сторона значительным образом лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора». Самый очевидный и, к сожалению, распространенный пример нарушения договора застройщиком - это задержка передачи готового жилья инвестору. Очевидно, что инвестор, заключая договор, рассчитывает получить оплаченное им жилье в срок.
На практике застройщики часто идут на хитрость, предусматривая в договоре два срока по передаче ими жилья инвестору - маркетинговый или плановый (оптимистический), который, по сути, выполняет информационную функцию, и юридический (значительно более поздний пессимистический). Только последний имеет значение для расторжения договора и возмещения ущерба инвестору.
Расторжение договора не гарантирует возврата внесенных инвестором средств
В то же время, очевидно, что расторжение договора - не самоцель для инвестора. Его основная задача - получить оплаченное им жилье или, при невозможности основного сценария, хотя бы вернуть вложенные средства. На практике это довольно непросто. Во-первых, у многих застройщиков вследствие кризиса элементарно не осталось денег на счетах. Таким образом, даже если суд вынесет решение о расторжении договора, инвестор может все равно не получить оплаченные им деньги назад. Во-вторых, если застройщик все-таки располагает средствами, он явно не заинтересован в том, чтобы возвращать деньги инвестору, особенно в условиях слабого спроса на недвижимость. Арест счетов застройщика в обеспечение иска одного или нескольких инвесторов может привести к остановке всей стройки. Суд, понимая это, будет весьма взвешенно подходить к применению такого обеспечения. В-третьих, в ряде случаев инвестор приобретал жилье не у застройщика, а у посредника, например, венчурного фонда, на котором в целях налогообложения аккумулировалась основная прибыль застройщика. Получить деньги от такого посредника без его доброй воли на то крайне тяжело. В-четвертых, все договоры с застройщиками заключались в гривне, притом, что традиционно рынок недвижимости в Украине привязан к доллару. Если инвестору удастся вернуть заплаченные за жилье средства в гривне, покупательная способность этой суммы может быть неадекватна существующей рыночной конъюнктуре.
Отдельно следует отметить вопрос штрафных санкций. Решением признана неконституционной не вся ч. 4 ст. 3 Закона, а только ее положение о запрете на расторжение договоров. При этом упомянутая норма содержит и другие положения, в частности, освобождает застройщиков от (1) выплаты штрафных санкций, предусмотренных договорами, и (2) взыскания средств, предусмотренных ст. 625 ЦК (индексация суммы долга с учетом инфляции, а также компенсация трех процентов годовых от просроченной суммы) на весь срок действия ст. 3 Закона. Формально это положение не было признано Решением неконституционным, следовательно, оно продолжает свое действие.
Расторжение договора может быть выгодно застройщику
Можно предположить, что в некоторых ситуациях в расторжении договора об инвестировании в жилье может быть заинтересован не только инвестор, но и сам застройщик. Например, это может быть оправдано при подготовке незавершенного строительством объекта перед продажей или привлечением партнера в проект для его завершения. Очевидно, что чем меньше лиц имеют притязания на объект (его части), тем объект привлекательнее для стратегического инвестора. В некоторых случаях, для завершения проекта может потребоваться изменение профиля здания. Например, вместо жилого дома выгоднее построить гостиницу или многофункциональный комплекс. Для изменения профиля застройщику необходимо сначала расторгнуть или изменить договоры с инвесторами, уже оплатившими жилье.
В качестве заключения можно отметить, что отмененный Решением запрет на расторжение договоров инвестирования жилищного строительства в целом выполнил свою функцию - на некоторое время он стабилизировал рынок недвижимости. Сейчас отмена запрета выглядит вполне закономерной. Недобросовестные застройщики потеряли индульгенцию от невыполнения своих обязательств. В то же время сама по себе возможность расторжения договора еще не гарантирует инвестору возврат оплаченных за жилье средств. В силу ряда причин, получить деньги практически может быть крайне сложно.
Владимир Игонин, адвокат, ведущий юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»
Владимир Игонин, ведущий юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», прокоментировал для ЮРЛИГИ юридические последствия принятия Конституционным Судом Украины решения от 13.03.2012, которым Суд признал неконституционным запрет на расторжение физическими и юридическими лицами договоров вложения средств в строительство жилой недвижимости. 
