«Стоимость «первички» будет снижаться»

Можно ли сказать, что на сегодняшний день на украинском рынке недвижимости сформирована справедливая цена квадратного метра?

Стоимость жилья в Украины высокая, особенно, если сравнивать ее с финансовыми возможностями потенциальных покупателей. Долгий период времени в Украине наблюдался огромный спрос на жилье со стороны граждан. Люди из периферии ехали в областные центры, столицу, создавали большой ажиотаж вокруг жилья. С другой стороны, были низкие темпы строительства в связи с неразвитой нормативной базой. Сегодня ситуация поменялась. Рынок сформировался, но есть очевидная проблема низкого платежеспособного спроса на жилье.

Что вы ожидаете от цен в ближайшее время?

Думаю, что в ближайшие время стоимость первичной недвижимости в сегменте массового строительства будет снижаться. Рынок будет выравнивать спрос и предложение, преимущественно, за счет снижения административных барьеров, новых технологий строительства. Что касается рынка качественной «вторички», премиального жилья — здесь стоимость будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Зависимость прямая: подъем экономики всегда провоцирует рост цен на рынке недвижимости и наоборот. За первое полугодие 2013 года индикативный показатель среднерыночной стоимости жилья незначительно увеличился для вторичной недвижимости (+3,5%) и снизился для рынка первичной (-4,1%). Во втором полугодии значительных ценовых изменений на рынке мы не ожидаем.

Как помогают рынку недвижимости существующие госпрограммы?

В Украине существуют 2 ключевые программы, касающиеся доступного жилья: программа «30/70», где 30% оплачивает государство, а 70% — сам новый владелец квартиры, и «Доступное жилье под 3%». Эффективность данных зависит от качества бюджетного финансирования. Их выполнение будет способствовать не только оживлению рынка недвижимости, но и окажет положительное влияние на экономику в целом. Ведь активизация строительства повлечет за собой развитие смежных отраслей, таких как, например, металлургия и производство стройматериалов.

Подобные программы могут быть панацеей для рынка?

Нет, чтобы по-настоящему активизировать строительство нужно постепенно уходить от системы государственных дотаций. Бюджетное финансирование строительства — это неплохой инструмент, но его ресурс ограничен. Поэтому только около 1% жилья строится за счет бюджетных средств. В будущем, прямое бюджетное финансирование, скорее всего, останется дополнительным инструментом активизации строительного рынка.

Есть ли выход из ситуации?

Сегодня нужно создавать государственно-частные механизмы партнерства, развивать современные механизмы финансирования строительства жилья через инвестиционные фонды. Это заставит деньги работать. Во всем мире распространена практика привлечения заемных средств или инвестиций на этапе, когда проект готов на 20-30%. Такую методику можно применять в строительстве. Первичные затраты может взять на себя государство, причем, в качестве активов могут быть не обязательно деньги. Например, это может быть земля под застройку, проектная документация, разрешительные документы, инфраструктура. Далее проект могут профинансировать частные инвесторы, финансовые организации.  Полученные средства за свой пакет, государство может реинвестировать в новые объекты. У инвесторов при этом отпадает необходимость тратить время и силы на юридическое оформление стройки.

Как могут повлиять на снижение цен новые технологии в строительстве?

Новые технологии в современном мире — это мировой тренд, особенно, если мы посмотрим на Китай и Индию. ООН прогнозирует, что к 2050 году населения Земли возрастет с нынешних 7 до 9 миллиардов человек. Поэтому «квартирный вопрос» более чем актуален. Но, нужно не просто построить жилье быстро, дешево и качественно. Важно также строить энергоэффективное и экологически безопасное жилье, потому что вопросы стоимости и потребления тепла, экологии по мере роста населения, не менее важны. Если мы думаем, что Украину это не касается, мы ошибаемся, ведь те же цены на энергию внутри страны привязаны к мировому рынку.

Какие технологии вы подразумеваете?

Крупнопанельное строительство, возведение сборно-монолитных систем с использованием легких и прочных строительных материалов, таких как: «легкие» бетоны, пенопласт, пластики, углеволокно.  Эти технологии позволяют ускорить строительство зданий в 2-3 раза и удешевить его на 30-40%. В Украине проработаны технологии строительства 25-этажных панельных жилых домов за полгода, хотя есть потенциал ускорения до 2,5-3 месяцев. А в Китае, к примеру, началось строительство здания высотой 838 метров. Каркас SkyCity планируют возвести всего за 90 дней. При этом 95% элементов конструкции здания будут выполнены в заводских условиях.

Источник: Минфин